Anulan permisos para seguir construyendo Everest Tower en sector Piantini

La decisión está contenida en la sentencia núm. 0030-1642-2026-SSEN-00280, emitida el 9 de julio de 2026, mediante la cual el tribunal acogió un recurso contencioso administrativo interpuesto por el Ayuntamiento del Distrito Nacional (ADN). El fallo dejó sin efecto varios certificados de uso de suelo y de no objeción emitidos entre 2020 y 2023 para el desarrollo del proyecto.

La sentencia concluyó que, durante el proceso administrativo, el proyecto fue modificado de manera sustancial respecto a la propuesta inicialmente aprobada, lo que dio lugar a una intensidad de ocupación incompatible con las normas urbanísticas vigentes para esa zona del Distrito Nacional.

¿Qué establecen la Resolución 94-98 y la Ordenanza 9-2019?

Uno de los aspectos centrales analizados por el tribunal fue la aplicación de la Resolución Municipal núm. 94-98 y de la Ordenanza núm. 9-2019, que aprobó el Plan de Ordenamiento Territorial del Distrito Nacional.

La Resolución 94-98 contiene las normas de zonificación y los parámetros urbanísticos aplicables a distintas áreas del Distrito Nacional, mientras que la Ordenanza 9-2019 organiza el desarrollo urbano mediante reglas sobre el uso del suelo, la densidad de construcción, la altura máxima de las edificaciones y los retiros mínimos que deben respetar los proyectos.

Estas normas buscan ordenar el crecimiento de la ciudad y evitar que nuevas construcciones generen impactos negativos sobre la movilidad, los servicios públicos, la ventilación, la iluminación, la seguridad y la convivencia con las edificaciones vecinas.

El uso de suelo determina qué tipo de actividades pueden desarrollarse en un terreno, como proyectos residenciales, comerciales, hoteleros o de uso mixto. La densidad establece el nivel máximo de ocupación permitido en una determinada superficie, con el objetivo de mantener un equilibrio entre la población, la infraestructura y los servicios disponibles.

Por su parte, los retiros corresponden a las distancias mínimas que una edificación debe guardar respecto a los linderos del terreno y a las propiedades colindantes, mientras que la altura permitida fija el límite máximo de niveles o dimensiones que puede alcanzar una construcción según las características de la vía y del sector donde se ubique.

¿Por qué el TSA concluyó que el proyecto incumplía las normas?

De acuerdo con la sentencia, el proyecto originalmente contemplaba una torre de 64 apartamentos, pero las autorizaciones posteriores permitieron una transformación significativa que incorporó 238 suites tipo condominio-hotel, restaurantes, oficinas, salones de eventos, áreas de servicios y un helipuerto.

El TSA determinó que esos cambios incrementaron considerablemente la intensidad de ocupación del inmueble, hasta alcanzar una densidad aproximada de 3,763 habitantes por hectárea, cifra que superaba los límites previstos para la zona conforme a la normativa urbanística.

Asimismo, el tribunal concluyó que la edificación autorizada, con 22 niveles sobre rasante, un mezzanine, áreas destinadas a restaurantes y servicios y un helipuerto en la azotea, excedía la altura permitida para una vía terciaria tipo A.

En cuanto a los retiros laterales y posteriores, el fallo establece que algunos de los espacios aprobados eran inferiores al mínimo de cuatro metros exigido para edificaciones de esa magnitud. Según la sentencia, esas condiciones afectan elementos esenciales del entorno urbano, como la ventilación, la iluminación natural, la privacidad, la seguridad y la adecuada integración de la construcción con los inmuebles vecinos.

Respecto al helipuerto, el tribunal aclaró que una eventual autorización del Instituto Dominicano de Aviación Civil (IDAC) solo tendría efectos sobre la seguridad operacional aérea y no sustituye las competencias del gobierno municipal para evaluar si una obra cumple con las normas urbanísticas.

La decisión judicial también tomó en consideración que el proyecto había generado oposición entre residentes de Piantini, quienes advirtieron sobre los posibles efectos del aumento de la densidad y de los usos mixtos del edificio sobre la movilidad y la calidad de vida del sector.

Permisos anulados y precedente para futuros proyectos

Como consecuencia del fallo, quedaron anulados los certificados de no objeción y de uso de suelo relacionados con el proyecto, incluidos el Certificado de No Objeción a Anteproyecto núm. ADN-DPU-2020-0466, el Certificado de No Objeción núm. ADN-DPU-2021-1202, el Certificado de Uso de Suelo y Retiro de Edificaciones, así como otras autorizaciones emitidas en 2023.

Además de dejar sin efecto los permisos del proyecto Everest Tower, la decisión del TSA reafirma el criterio de que las autorizaciones urbanísticas deben ajustarse a los límites establecidos por la normativa municipal vigente. En este caso, el tribunal concluyó que las modificaciones introducidas al proyecto se apartaron de los parámetros de uso de suelo, densidad, altura y retiros previstos en la Resolución Municipal núm. 94-98 y la Ordenanza núm. 9-2019. La sentencia también señala que el ordenamiento territorial responde al interés público y busca garantizar un desarrollo urbano planificado y un equilibrio entre el crecimiento inmobiliario y la protección del entorno.